Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дольщик и застройщик: как разрешать их споры о дефектах новостроек». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно положениям ФЗ 214, застройщик обязан передать дольщику жилье, отвечающее требованиям технических и градостроительных регламентов, а также соответствующее условиям договора. Однако на практике почти ни один девелопер не исполнил добровольно все свои обязательства в части выполнения ремонтно-отделочных работ и, одновременно с этим, своевременной сдачи квартиры. Что-то из этого всегда обязательно нарушается, и, чаще всего, застройщики минимизируют риски просрочки сдачи объектов именно за счет “халтуры” при проведении отделки.
Когда можно взыскать с застройщика неустойку за некачественно проведенные ремонтно-отделочные работы
Поскольку ремонт нередко делается “на скорую руку”, при приемке дольщиками обнаруживается масса недостатков. Это могут быть неровные стены, неверно смонтированные окна и даже отсутствие предусмотренной планом стены или вовсе иная планировка квартиры. В связи с этим у дольщиков появляются претензии в отношении качества исполнения обязательств по ДДУ, однако не все знают, как в подобной ситуации правильно себя вести.
Помните! При обнаружении недостатков факт их наличия нельзя оставлять без внимания. Также не стоит соглашаться подписывать акт приема-передачи вплоть до момента устранения изъянов и/или выплаты соразмерной компенсации. Поверьте, ни один застройщик, получивший от вас согласие принять объект ДДУ, не станет торопиться исправить недостатки, и это в лучшем случае. А в худшем, он вообще забудет о них и данном обещании все исправить.
Поэтому если какие-то изъяны были обнаружены, необходимо инициировать процедуру защиты своих прав, о которой и пойдет речь ниже.
О нюансах определения размеров компенсации
Точно оценить сумму, требуемую на устранение недостатков строительства, может только эксперт. При этом нужно помнить, что стоимость стоит в прямой зависимости от типа отделки, предусмотренной договором, и ее наличия в целом. Она может быть черновой, предчистовой (так называемая отделка white box) либо чистовой. В последнем случае стоимость недостатков будет наиболее существенной, так как для их устранения необходимо предпринять гораздо больше, чем в случае с черновой и предчистовой отделкой.
Непосредственно при расчете стоимости устранения недостатков специалистом учитывается следующее:
- цена материалов, требуемых для исправления недочетов;
- стоимость демонтажных работ в случае, если в них есть потребность;
- стоимость финишных работ (восстановительных).
Как себя правильно вести дольщику при взыскании неустойки за некачественно проведенные ремонтно-отделочные работы
Итак, для защиты своих прав путем обращения в суд дольщику придется пройти несколько этапов.
В первую очередь при выявлении недостатков необходимо обратиться за помощью к независимому эксперту, который выявит недочеты и оценит стоимость их устранения. При этом письменно уведомьте застройщика о предстоящем осмотре квартиры (дате и времени).
После получения заключения направьте девелоперу претензию, приложив к ней копию заключения. В документе изложите свои требования, основываясь на условиях ДДУ и Законе. Нередко бывает, что в договоре содержится пункт, в соответствии с которым дольщик имеет право сначала потребовать от застройщика устранения недостатков, и только в случае неисполнения такого требования, он может потребовать уменьшения цены договора. Поэтому если такой пункт присутствует, то начинать придется с требования об устранении недостатков. Претензию следует направит заказным письмом с описью.
Если девелопер не исполнить требования в добровольном порядке, то придется обращаться в суд. Для этого лучше обратиться за помощью к юристу, который поможет не только правильно составить исковое заявление, но и спланировать порядок действий.
После вынесения решения суда и вступления его в законную силу можно приступать к процедуре взыскания. Для этого следует обратиться в службу судебных приставов либо напрямую в банк. В последнем случае достаточно будет предъявить исполнительный лист, на основании которого счет застройщика будет арестован на присужденную судом сумму до момента ее перевода на счет выигравшей стороны.
Если подходить к вопросу максимально серьезно, то лучше уже на первый осмотр квартиры отправляться со специалистом. Он визуально оценит квартиру и, в частности, определит, насколько она соответствует описанию в договоре долевого участия. Сами покупатели редко подробно изучают ДДУ, а застройщики этим пользуются.
«Приемка всегда проходит быстро, но спешить в таких вопросах нельзя и лучше довериться специалисту. Мы сталкивались с такими случаями, когда в договоре долевого участия могло быть прописано, что потолок в квартире окрашенный и оштукатуренный. По факту же оказывался натяжной, и застройщик даже преподносил это как подарок для новоселов. Но натяжной потолок — это дешевле и менее трудозатратно, чем выравнивание и окрашивание. То есть мы имели дело с явным удешевлением застройки, но покупатели и подумать не могли об этом. Плюс за натяжным потолком можно скрыть столько дефектов, что если при экспертизе его снять, то наверняка удастся насчитать немалую сумму компенсации», — говорит Вячеслав Круглов.
Начнем по порядку, какие же виды строительных дефектов встречаются:
Здесь мы перечислим наиболее частые дефект, но не удивляйтесь, если из этого списка вам ничего не подходит в действительности их намного больше.
- Дефекты, касающиеся общественной территории дома, то шахты лифтов, пожарная лестница, фасад здания.
- Трещины в стенах, отслоение обоев и плитки, всё это является следствием нарушения СНиПов.
- Плохо собранные конструкции сантехники или неправильно установленные.
- Проблемы, возникшие при проектировании приточно-вытяжной вентиляции (слишком холодно или слишком жарко в помещении).
- Перебои электричества, появившиеся в следствии нарушений при производстве электромонтажных работ
- Повреждения дверей, окон, подоконников, раковин, унитазов и иного оборудования, монтаж которого предусмотрен условиями договора.
А что же о передаче ИЛ в банк?
Для получения суммы задолженности прямо со счета должника вам необходимо:
Узнать в каком именно банке у должника открыт счёт, если у вас на руках имеется исполнительный лист вы вправе сделать запрос в налоговую. ФНС не позднее чем в течении 7 рабочих дней предоставит вам необходимую информацию – название и местонахождение банка.
Подготовить заявление, в котором вы указываете ФИО взыскателя (дольщика), паспортные данные, банковские реквизиты для получения перевода задолженности, ИНН, место нахождения юридического лица, сведения об открытых счетах должника.
И заключительный этап – получение результата об исполнении, бывают случаи сразу после подачи заявления банк переводит долг на счёт взыскателя, однако такое бывает крайне редко. Обычно банк проводит проверку, если же счёт должника нулевой – вам вышлют ответ, что перевод невозможен.
Претензия и суд с застройщиком по качеству квартиры: как подать?
Ура: наконец-то дом построили! Казалось бы, радостное событие. Что может его омрачить? Радостные будущие жильцы принимают свои квартиры… И тут выясняется, что стены кривые, пол кривой, электричество и водопровод не работают, а расположение комнат вообще не соответствует плану. Как тут быть? Однозначно должна быть составлена претензия застройщику на устранение недостатков!
Претензия застройщику по качеству может быть глобальной, когда выявлена масса недочетов. Но даже если имеется всего одна недоделка, не стоит спускать ее с рук. Так, претензия застройщику по окнам предъявляется очень часто. Например, в договоре заявлено, что будут стеклопакеты будут двухкамерными, а на деле они однокамерные.
Что делать, если брак обнаружен не сразу после приема жилья? Ничего страшного: недостатки в новостройке можно выявлять в течение 5 лет.
От того, насколько грамотно будет составлена претензия застройщику по недостаткам, зависит многое. Поэтому уже на этом этапе лучше привлечь юриста по жилищным вопросам. При подготовке текста, он учтет все нюансы и возможные отговорки со стороны застройщика. Итак, претензия застройщику устранение всех нарушений должна содержать конкретные факты и требования. Чем конкретнее, тем лучше.
Если нарушены сроки сдачи квартиры, составляется претензия застройщику по ДДУ (договору долевого участия).
Суд с застройщиком по качеству квартиры – следующий шаг, если претензия была проигнорирована. На этом этапе помощь грамотного юриста просто необходима. Интересы застройщика, скорее всего, будут отстаивать опытные адвокаты. Без юридической подготовки вам будет сложно противостоять ответчику. Хороший жилищный юрист выстроит грамотную стратегию, чтобы убедить суд в вашей правоте.
Правила составления акта осмотра квартиры
Вам необходимо зафиксировать все недоделки в квартире. Для этого составляется акт осмотра объекта. Он представляет собой документ, где в виде списка указываются дефекты.
Составьте его максимально подробно, чтобы точно знать о каком именно дефекте и в какой части квартиры идет речь. Данный акт является ключевым доказательством в споре с застройщиком по поводу некачественной отделки.
Проверьте данные представителя застройка и свои, а также обратите внимание, чтобы акт был подписан на каждом листе всеми сторонами, чтобы вы точно могли потом говорить, что о конкретном дефекте застройщик изначально знал.
Не лишним будет сослаться на некачественную отделку и в акте приема-передачи объекта. Напишите от руки в документе снизу, что в квартире есть недостатки, и они подробно описаны уже в акте осмотра.
Такую запись нужно сделать, чтобы потом не возникало вопросов были или нет претензии у покупателя в момент приема квартиры.
Как направить претензию застройщику
Существует несколько способов направления претензии застройщику. Проще всего передать документ под роспись уполномоченному лицу в офисе застройщика. Также можно использовать электронную форму обращения, если таковая имеется на официальном сайте девелопера, или послать письмо электронной почтой. Однако самым надежным способом остается почтовое отправление, поэтому рекомендуется использовать именно его.
Письмо нужно отправить на юридический адрес застройщика ценным письмом с описью вложения. Опись вложения позволит впоследствии доказать, что в адрес застройщика была направлена именно претензия, а не любой другой документ. Также можно заказать и уведомление о вручении, но можно обойтись и почтовым идентификатором, с помощью которого можно отследить дату получения претензии застройщиком.
Законодательные требования к застройщику
Действующее законодательство обязывает строительную компанию в точности соблюдать все технические нормы и регламенты. Это требование прямо прописано в ст. 7 Федерального закон 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».
Физлицо-заказчик строительных услуг также находится под защитой закона «О защите прав потребителя» (ФЗ №2300-1 от 07.02.1992, ст. 29: Права потребителя при обнаружении недостатков выполненной работы).
Таким образом, любое отклонение от ГОСТов, СНиПов и прочих нормативных документов признается строительным браком и дает право потребителю требовать:
- безвозмездного устранения недостатков;
- пропорционального уменьшения цены;
- возмещения расходов, понесенных при устранении недостатков своими силами или третьими лицами.
Потребитель даже имеет право отказаться от выполнения договора, если выявленные недостатки окажутся неустранимыми или весьма существенными (например, меньшая площадь или измененная планировка квартиры).
Окна в новостройке – как оценить качество
Чтобы понять, хорошие ли окна установлены в новой квартире, нужно проверить следующие моменты:
- Правильность монтажа и работы системы. Откройте створки на 90 градусов и оставьте их в таком положении, не придерживая. Если подвижные части останутся на месте (не будут закрываться или открываться), значит, окно установлено без перекосов, сквозить из него, скорее всего, не будет.
- Герметичность конструкции. Закройте створку и откройте дверь на улицу (на лестничную клетку). Если окно будет издавать характерный свист, значит, имеется зазор между рамой и створкой. При невозможности ликвидировать этот зазор регулировкой фурнитуры, окно будет пропускать воздух с улицы и промерзать.
- Защиту эркерного соединения. Если уголок у эркера выполнен из металла, то он станет дополнительным источником потери тепла (у качественных окон он сделан из специального материала, с хорошими теплоизолирующими свойствами).
- Отсутствие защитной пленки. Пленка не улучшает и не ухудшает основные характеристики конструкций, но для того чтобы окна смотрелись красиво, заводскую пленку нужно снять, ведь после 2-3 месяцев нахождения под лучами солнца, пленка часто намертво прилипает к раме.
Как подать претензию застройщику на некачественный ремонт по ДДУ
Недостатки купленного жилья — безусловный повод для составления претензии в адрес застройщика или подрядчика. Нарушения норм ГК, ФЗ «О защите прав потребителей», строительных регламентов и СНиПов достаточно для формирования претензионных требований.
В претензии следует отразить информацию о нарушении противной стороной своих обязательств, прописать требования со ссылкой на законодательные акты, а также привести расчет требуемой суммы. Необходимо также указать, что в случае невыполнения требований в установленные сроки, гражданин обратится в суд.
К претензии следует приложить подтверждающие документы, например:
- договор ДДУ;
- экспертное заключение;
- акт оценки;
- договор со сторонней подрядной организацией, устраняющей скрытые недостатки в квартире;
- фотоматериалы.
Претензия к застройщику о взыскании неустойки
Кроме устранения недостатка, вы можете потребовать, чтобы была выплачена неустойка, особенно, если проблема с качеством существенна, и доставляет вам дискомфорт и неудобства. В этом случае к претензии прикладывается расчет суммы компенсации и расчетный счет, куда должно быть переведено взыскание.
Согласно ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015), застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Вряд ли застройщик захочет решать вопрос мирно, тогда вы можете составить иск в суд, правда, гарантии, что сумма не уменьшится в ходе заседаний, никто дать не может.
Правила расчета пени за один день
Обычно рассчитывается сразу вся сумма. Однако изначально потребуется узнать величину пени за 1 день. Для этого ставку рефинансирования необходимо разделить на 300. Если дольщиком считается физическое лицо, показатель умножается на 2 дня. Затем стоимость договора умножается на итоговое значение пени. Это и будет величина неустойки за 1 день. Чтобы рассчитать общий размер, потребуется умножить сумму на общую продолжительность просрочки. В 2020 году стоимость недвижимости довольно высока. Цена договора долевого участия также будет высокой. Показатели учитываются при расчете неустойки. Подобные меры применяются для того, чтобы застройщику было невыгодно допускать просрочку и он выполнял взятые на себя обязательства. Учитывайте, что неустойка – это не единственная разновидность платежа, которую можно истребовать с нерадивого застройщика.
Дольщик имеет право потребовать в претензии:
- возместить незапланированные расходы, касающиеся съема квартиры;
- потребовать наложения штрафных санкций;
- истребовать моральный ущерб;
- возместить расходы, вызванные рассмотрением дела в суде.
Из-за изменений в законе «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» (№214) от 2017 года вы не можете более расторгнуть договор самостоятельно в любой момент без веских на то причин. Соответственно, основания для прекращения договорных отношений с застройщиком должны быть весьма серьезными нарушениями с его стороны.
Итак, причинами судебного разбирательства могут стать:
- Просрочка в сдаче готового объекта, поскольку в договоре ДДУ четко прописывается конечный срок строительства и сдачи новостройки. Это обязательство, возложенное вами на застройщика за передачу ему денежных средств, поэтому и нарушение влечет за собой судебный прецедент;
- Качество дома – недочеты, изъяны, плохие материалы. Например, рушатся стены, оконные проемы или явно видно «плохую» работу. Если этих недочетов будет слишком много или они начнут препятствовать вашему безопасному пребыванию в своей квартире (да и во всем доме), вы вправе требовать неустойку по договору после его расторжения. При этом застройщику может быть дан срок исправить упущения;
- Проектная декларация в измененном виде – к примеру, было указано, что рядом с домом планируется детская зона, игровая или парковая, а на деле через пол года там начинает строиться магазин или ТЦ;
- Изменение договорной цены – помните, что цена в договоре ДДУ не меняется и устанавливается в момент составления договора;
- Невыполнение застройщиком работы до конца – приобрели квартиру с черновой отделкой, а получили без нее, например. Никакие оправдания застройщика о том, что он пытался соблюдать сроки при этом не рассматривается, ведь работа обязана быть выполнена до конца и в полном объеме, как указано в договоре;
- Отказ застройщика строить дом – затянутое строительство, пропажа исполнителя и т.д. Это повод обратиться в суд еще до конечной даты. Если вы увидели, что стройка идет уже полгода или больше, а по документам на данном этапе все должно было быть в более готовом состоянии – не ждите, пока застройщик «одумается».
Девелопер регулирует свою деятельность не только согласно закону №214. Также, существует много локальных актов, применяемых в конкретных регионах – поэтому, если вы не обнаружили достаточно вескую причину в приведенном перечне, стоит посмотреть в региональный закон о долевом строительстве.
Срок сдачи объекта может быть перенесен, если девелоперу не хватает месяца или полутора, чтобы довести все до логического завершения. При этом в обязательном порядке он должен согласовать это с вами – подобное соглашение имеет смысл подписывать, если вы и сами воочию убедились в том, что дом почти готов и сдан. Однако, в случае, если застройщик предлагает перенос сдачи на год или больше – это повод задуматься, поскольку ситуация напоминает мошенническую. При этом вам будет выгоднее, чтобы девелопер просрочил сдачу, и тогда можно будет расторгнуть договор и вернуть деньги.
С ценой за построенную квартиру также могут возникнуть проблемы, поскольку иногда застройщик выделяет больше «метров», за которые вам придется доплачивать. Подобные действия не должны превышать 1-3 метров на квартиру, тогда это не будет считаться нарушением со стороны девелопера. Однако, если с вас требуют заплатить за 4 или 5 «лишних» метров, смело готовьте иск. К тому же, вы обязаны платить не по рыночной цене на момент принятия квартиры, как пытаются схитрить некоторые застройщики, а ту сумму, которая указана в договоре.